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南安普敦vs利物浦预测:房地產稅大猜想:房價殺手真的要來了嗎?

書評人:管清友 2019-04-26 17:14 贊[0] 收藏

南安普敦vs利物浦 www.rupcqk.com.cn   近年來各種關于房地產稅的消息層出不窮,近日國家統計局發言人再次提到要加快推進房地產稅相關政策,引發熱議。下面我系統分析一下房地產稅的問題,主要是四個問題:什么時候征?難點在哪? 怎么征?有什么影響?

  第一個問題;房地產稅何時全面開征?

  房地產稅作為一個新稅種,開始全面征收前通常需要經過以下七步程序:一是起草法律草案;二是公開征求意見;三是國務院常務會議審議;四是全國人大常委會審議,一般要經過三審;五是全國人大常委會一審、二審后再次公開征求意見;六是專家評審;七是全國人大常委會或者全國人大表決,全部通過后付諸實施。

  雖然目前官方尚未公布明確的房地產稅立法時間表,但從各部委發言中可以初步推算大致的進程。2018 年全國兩會期間,房地產稅多次被提及,且越來越具體。李克強總理在《政府工作報告》里提出“穩妥推進房地產稅立法”,財政部副部長史耀斌表示“全國人大常委會預算工作委員會、財政部及其他有關方面正在抓緊起草和完善房地產稅的法律草案”,全國人大發言人張業遂稱“房地產稅方案已在內部征求意見”,“對現行的稅收條例修改上升為法律,力爭在 2020 年前完成”。

  隨后全國人大常委會發布 2018 年立法工作計劃,房地產稅法列入預備審議項目。從“完善”“內部征求意見”“預備審議”等字眼可以斷定房地產稅的法律草案輪廓已逐漸清晰,正處于后期完善階段,但考慮到房地產稅涉及面較廣且相對敏感,預計會經過三審,周期較長。除了立法推進外,房地產稅征收的技術基礎也在不斷完善,全國統一的不動產登記信息管理基礎平臺已經全國聯網,不動產登記的技術前提已經解決。由此可見,雖然房地產稅越來越近,但 2018 年應該不可能倉促出臺,全面開征至少還需要兩到三年的時間。

  第二個問題:房地產稅遲遲未能落地,難點主要在哪?

  房地產稅牽涉主體較多,需要協調推動,目前立法過程中主要有四個難點:一是稅基問題。房地產稅課稅對象包括土地和房屋,隨著時間的推移,土地升值,房屋貶值,稅基難以統一。二是納稅主體問題。在我國,土地屬于國有,房屋屬于私有,如何對兩個不同的納稅主體征收同一稅種是又一個難點。三是土地所有制問題。我國土地所有制有兩類,兩種土地所有制下的房子性質完全不同,比如城中村國有土地上蓋的房子與集體土地上蓋的房子市價幾乎沒區別,該如何征收才能保證稅收公平是一大難點。四是重復征稅問題。對保有環節征稅后,流轉環節稅費該如何調整也是難點之一。

  第三個問題,如果房地產稅全面開征會如何征收。

  考慮到房地產稅關系到千家萬戶的切身利益,所以目前征收細則還沒有定論,各方還在博弈和商討。2018 年兩會期間財政部副部長史耀斌對房地產稅進行了大致說明,明確房地產稅性質為地方稅,收入歸地方政府所有,對所有的工商業住房和個人住房按評估值征收,存在一些稅收優惠,但具體的標準和水平還未確定。

  可以預想未來的房地產稅大概率是以上海和重慶試點為基礎,從中國的國情出發,根據各地實際情況因地制宜確定征收的具體辦法。以下是上海和重慶房產稅試點在征收對象、免稅面積、稅率、計稅依據等方面的實施細則。

  一是征收對象。上海側重于對增量住房征稅,沒有涉及存量住宅; 重慶則側重于對高端住房征稅,覆蓋了存量獨棟商品住宅。新出臺的房地產稅可能漸進式地擴大征收對象范圍,從增量擴大到存量,從高檔住宅擴大到普通住宅。

  二是免征面積。上海以家庭為單位,但按人均 60 平方米扣除;重慶每個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積,存量獨棟商品住宅免稅面積為 180 平方米,新購獨棟商品住宅免稅面積為 100 平方米?;庹髏婊欠康夭傲⒎ǖ鬧氐愫湍訓?,目前認可度較高且相對合理的辦法是以戶為單位,以人均為標準,對超出家庭 ( 戶 ) 免征面積的部分,征收房地產稅。

  三是計稅依據。上海試點初期以市場交易價格為計稅依據,房地產稅實際按應稅住房市場交易價格的 70 % 計算繳納,后期參照市場價格確定的評估值征收,評估值按規定周期進行重估;重慶是以房產交易價為計稅依據。新出臺的房地產稅將按照評估值征收,此處的評估值應指的是房屋市場價值,而非房產原值(即購房時價格),但由于近些年房價上漲較快,最終評估值可能會有折扣。

  四是稅率。上海房產稅試點適用稅率暫定為 0.6 %,交易價格低于上年度新建商品住房平均銷售價格的 2 倍(含 2 倍)的房子,稅率暫減為 0.4 %,重慶房產稅試點也采用階梯式稅率,建筑面積交易單價在上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價 3 倍以下的收 0.5 %, 3~4 倍收 1 %,4 倍以上收 1.2 %,總體來看重慶的稅率略高于上海的稅率,重慶調控房價的政策效果要明顯好于上海,未來新出臺的房地產稅稅率或給定地方政府一個合理的參考區間,由地方政府根據當地政策目標自行決定。比如,政府為實現調控房價的政策目標,可能會提高房價“非理性”上漲城市的房地產稅稅率。

  第四個問題:房地產稅出臺后對房價的影響,會不會導致房價大跌?

  我們的判斷是不會有明顯影響。首先,由于房地產稅的受眾廣, 政府在推進過程中較為謹慎,房地產稅草案起草已耗時超過 1 年半, 是一種典型的漸進式改革。其次,中國房價下跌有明顯的制度瓶頸, 土地制度決定的供給稀缺性始終存在。從國際經驗看,房地產稅最早起源于歐洲,現已被大多數國家采用,美國、日本等出現房地產泡沫的國家都有房地產稅,但是并沒有因征收房地產稅抑制房價上漲。從國內經驗看,上海和重慶自 2011 年推進房產稅試點以來,房價不跌反漲,房地產稅對房價的調控作用效果并不明顯。這是因為房價變動主要取決于房地產市場的供求關系,房地產稅主要是短期情緒沖擊,尤其是對于人口集中、需求旺盛的城市,房地產稅的沖擊非常有限,歸根到底,房地產稅并不是決定房價的核心變量,我們判斷房價還是要根據人口、土地和庫存等因素進行分析。

精準投資:管清友的投資思維課

作者:管清友

出版社:中信出版社

出版時間:2019-04-01

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